房價穩住就是勝出

（圖片來源：全景視覺）

經濟觀察網 記者 胡群“當前情況下，房價穩住就是勝出”。近日，中國銀行國際金融研究所發布的《中國經濟金融展望報告（2019年三季度)》指出，既要堅決遏製房價的上漲，也要關注部分城市房價的大幅下滑。前期調控過緊的一線、二線城市，可適度放開限購限貸政策，以滿足居民合理的住房消費需求。

當前，房地產銷售放緩、新開工增速下行、土地購置面積負增長、房企融資受約束。多種跡象顯示，房地產投資轉捩點已至。國家統計局數據顯示，今年1—5月份，建案銷售面積55518萬平方米，同比下降1.6%，降幅比1—4月份擴大1.3個百分點。

圖表 房地產投資和銷售累計同比增速

“2019年上半年以來，房地產開發投資同比增速較2018年下半年有所回升，但是建案銷售情況出現大幅滑落，其中建案銷售面積連續五個月出現同比負增長。房地產開發景氣指數也低於2018年。”近日，清華大學中國經濟思想與實踐研究院（ACCEPT）院長李稻葵，代表研究院發布了題為“再掀改革開放熱潮、提振發展信心活力、擊退逆全球化寒流”的宏觀經濟預測報告顯示，進入下半年後，房地產開發投資增速將放緩，且面臨下行壓力，預計房地產開發投資全年增速將下降至8.6%。

這將低於去年全年增速的9.5%。

今年4月，政治局會議重提“房住不炒”，在因城施策等原則下，房地產市場嚴調控政策大方向不會改變，棚改推進降溫，中國銀行國際金融研究所預計房地產業增加值低位增長。今年一季度，房地產業增加值增速較上年同期回落2.4個百分點至2.5%。

如果房地產業增加值持續回落，房地產投資的吸引力亦將持續降低，居民杠杆率快速上升將進一步失去原動力。

根據國家金融與發展實驗室的數據顯示，截至2019年3月末，居民部門的杠杆率為54.3%。5月28日，國家金融與發展實驗室發布的中國杠杆率報告（2019年一季度）預計，居民杠杆率上升的勢頭可能將略有緩解。報告認為，隨著房地產投資和銷售持續受到調控政策的影響，加之棚改貨幣化因素的逐漸式微，居民住房抵押貸款的增速或將有所下滑，預計居民杠杆率上升趨緩。

中國社會科學院學部委員、國家金融與發展實驗室理事長李揚，居民部門的債務主要為住房貸款，而住房貸款與住房市場密切相關，因此房地產市場的變化也會影響居民部門杠杆率。

“中國當前的房貸壓力從數字上看並不算高，但持續上升的趨勢值得關注。”ACCEPT的研究報告指出，前期不斷攀升的居民杠杆率和累計債務也製約居民用於消費的再貸款能力，對消費產生擠出效應。

當前，建案銷售表現持續低迷，新開工增速下行、土地購置面積負增長、房企融資受約束，中國銀行國際金融研究所及ACCEPT都預計房地產開放投資增速將繼續緩慢下行。

“必須正視一些地方房地產金融化問題。近些年來，我國一些城市的住戶部門杠杆率急速攀升，相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水準。更嚴重的是，新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域。房地產業過度融資，不僅擠佔其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。”6月13日，人民銀行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇開幕致辭上表示， 房地產市場具有很強的區域性特徵，不同地區房價有漲有跌都很正常。