二手房，59城漲41城跌！多空激戰正酣

摘要：二手房裡“寶藏”多

撰文|蜜姐&編輯|楚琦

關於樓市行情的走勢，從來不缺乏預言者、神算子和半仙。

看多的人，能給出一百個理由。

各大城市的搶人大戰愈演愈烈：從兩年前的歡迎博士生、碩士生、大學生；到現在的是個人就行，你來就可以落戶，還能帶著全家來落戶。

地王重現江湖，蘇州、杭州、南京、武漢、天津、西安等城市，開發商拿地熱情高漲，土拍競爭激烈。

比如，武漢一次性出讓10宗地，兩天就收獲310億，單日出讓金超整個一季度。

而這還不是個別現象，有的地塊土拍價格快趕上新房價格，看多派是群情激奮：麵粉賣得火，麵包還能不漲價？開發商會傻到虧錢蓋樓賣房？！

看空派當然也能輕鬆給出一百個理由。

4月貨幣政策收緊，源頭控制，還能玩出什麽么蛾子？！今年1月佛山取消限價，5月，它和蘇州、大連、南寧一起被點名，敢出頭的就要被“教育”。

更明顯的是，深圳、合肥、青島、南京、廣州、南寧、揚州等地，均有媒體報導，房貸利率上浮，上浮幅度低則5%，高則達20%，甚至30%。

多空口水戰的背後，我們看到的是“一城一策、因城施策”調控下的各城市樓市行情分化。

相比拿地價格、新房價格，二手房的價格更能反應樓市的真實行情，畢竟說得再熱鬧，二手房價格才是你賣出的真實價格。

以近期諸葛找房數據研究中心發布的5月百城二手房價格來看：一線城市中除了深圳是上漲，其他3個城市為下跌；二線城市中20個城市上漲，12個城市下跌；三四線城市中38個城市上漲，26個城市下跌。

5月二手房掛牌價格漲幅前10的城市分別是：嘉興、北海、重慶、太原、淄博、鄂爾多斯、沈陽、榆林、南陽、南昌，平均漲幅為2.89%，較上月環比收窄。

漲幅超過2%城市有11個城市，較上月的18個減少7個。

圖片來源|諸葛找房數據研究中心

而5月二手住宅掛牌均價跌幅前10的城市分別為：廣州、九江、威海、金華、保定、宜昌、株洲、湛江、張家口、佛山，平均跌幅為1.80%，跌幅也較上月環比收窄。

5月跌幅超過1%城市為12個，較上月18個減少6個。

圖片來源|諸葛找房數據研究中心

當然，一家的數據並非能完全反映二手房市場的真實行情。比如，我們結合中國指數研究院、58同城、安居客等發布的數據來看，個別城市行情是略有差異的。

據58同城、安居客《5月國民安居指數報告》顯示：全國67個主要城市中，二手房掛牌均價環比上漲0.11%，其中有41個城市的二手房掛牌房價環比上升。

其中二手房價格環比漲幅最高的前5個城市分別為：舟山、洛陽、廈門、吉林、杭州。其中引人注目的是去年被唱衰的廈門，其二手房掛牌均價高達45355元/㎡。

對比這些數據可以看到，各大城市，樓市行情的分化是明顯的。

但即便是上漲的城市，二手房的價格相對起伏較小，如果不是新房、二手房價格倒掛的城市，根本沒必要吃開發商饑餓行銷的那套：排隊、登記買房。

提前登記、排隊、參加發布會、再預約看房，開發商新房銷售的套路繞起來能讓你跑個馬拉松了。

此前，蜜姐在實地看盤的時候，就曾全程參與了某上市房企的饑餓行銷全套餐：售房部登記-再次去售房部拿發布會邀請卡-參與新房發布會-開盤延遲、等待通知-終於開盤可以再登記……

前後搞了兩三個月，最後，某天接到電話：速速來搶！未去，過幾天，再來電催促：速速來搶，有客戶退出了幾個“寶貴”名額。

然而這個區域5年內的二手房，看房、選購就輕鬆多了，看得到成屋、配套、明確的教育資源，二手房價格與新房基本持平，還略低一點。

相比而言，二手房比新房的風險，明顯低了不少。

尤其是預售屋，承諾的綠化、配套甚至教育資源能否兌現都還要打個問號。今年身邊遇到好幾個，提前兩三年花數百萬買學區房，依然無法就讀的例子（以後再詳細寫寫學區房的問題）。

所以，不要執迷於新房。尤其是熱點城市，新房通常離成熟商圈較遠，上下班單程花一兩個小時的時間成本，也是值得考慮的。

而二手房，也相對能抵禦多空混戰的風險。

因為二手房不用一到兩年的等待期，就能直接入住或獲得租金回報，尤其是成熟地段，租金回報率也比開發新區明顯高不少。房價也相對穩定，波動較小，比配套不成熟的新區更易出手。